LMNP : Le guide complet des obligations déclaratives du bailleurs en 2025-2026
Immatriculation INPI, numéro SIRET, formulaires 2042-C-PRO et 2031, CFE, seuils proratisés, facturation électronique… Voici ce que chaque bailleur meublé doit savoir — et ce que Sun Immobilia peut prendre en charge à votre place.
Étape 1 — S'immatriculer : une obligation qui a évolué depuis 2018
L'obligation de déclarer son activité de loueur meublé existe depuis longtemps, mais les modalités ont profondément changé. Il est important de comprendre cette évolution pour saisir pourquoi l'immatriculation actuelle via l'INPI s'impose à tous les bailleurs sans exception.
- Avant 2018 — Inscription au RCS (greffe du tribunal de commerce)
- Février 2018 — Décision du Conseil constitutionnel
- 1er janvier 2023 — Guichet unique INPI (Registre National des Entreprises)
Délai impératif : 15 jours
La déclaration d'activité sur l'INPI doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de la mise en location. Sans numéro SIRET, aucune déclaration fiscale en BIC n'est possible. L'administration peut requalifier les revenus en revenus fonciers et appliquer une majoration de 10 % à 40 % sur l'impôt dû, plus des intérêts de retard de 0,20 % par mois (article 1728 du CGI)
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Étape 2 — Comprendre les seuils proratisés dès la première année
C'est le point le plus méconnu et le plus piégeux pour un bailleur qui commence à louer en cours d'année. Deux seuils coexistent, et ils ne fonctionnent pas de la même façon.
Le seuil LMP/LMNP de 23 000 € : annualisation défavorable
Le seuil micro-BIC de 77 700 € : plafond proratisé à la baisse
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Étape 3 — Choisir son régime fiscal dès la première déclaration
Le choix entre micro-BIC et régime réel s'effectue lors de la première déclaration. Il est valable deux ans et reconductible tacitement. L'option pour le réel peut être exercée jusqu'au dernier délai de déclaration de l'année concernée. Ce choix conditionne directement la rentabilité de votre investissement sur le long terme.
Étape 4 — Les formulaires à remplir chaque année
Régime micro-BIC
Formulaire 2042-C-PRO uniquement
Reporter le montant brut des loyers dans la case "revenus LMNP"
Pas de comptabilité détaillée requise
Liasse 2031-SD + annexes 2033
Télétransmission EDI-TDFC obligatoire
Puis report sur 2042-C-PRO
Étape 5 — La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Contrairement à la location nue — qui relève de la gestion d'un patrimoine privé et est exonérée de CFE — la location meublée est qualifiée d'activité professionnelle par l'article 1447 du CGI. Tout bailleur LMNP est donc redevable de la CFE dès la deuxième année d'activité, quel que soit son régime fiscal (micro-BIC ou réel). La première année est exonérée de plein droit.
Trois cas permettent d'échapper à la CFE : recettes annuelles ≤ 5 000 € · location occasionnelle et non répétée d'une partie de votre habitation personnelle · location d'une partie de votre habitation principale à un locataire qui en fait sa résidence principale à prix raisonnable. Hors ces cas, un appartement LMNP distinct de votre résidence est soumis à la CFE.
Étape 6 — La facturation électronique : une échéance qui touche tous les LMNP immatriculés
1er septembre 2026
Tous les LMNP
Obligation de recevoir les factures fournisseurs (artisan, assureur, diagnostiqueur, agence de gestion) au format électronique normé
Via une Plateforme Agréée (PA) ou le Portail Public de Facturation (PPF)
1er septembre 2027
LMNP assujettis TVA
Obligation d'émettre des factures électroniques (para-hôtellerie, résidences services)
Aucune obligation pour les LMNP classiques exonérés de TVA — les quittances de loyer ne sont pas des factures
Ce que cela implique pour votre gestion locative
Les factures de votre agence de gestion locative (honoraires de mise en location, frais de gestion courante, états des lieux) doivent transiter par une Plateforme Agréée à partir de septembre 2026. C'est une raison supplémentaire de confier la gestion à un professionnel équipé et conforme.
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Publié le 02/07/2026
