Le droit réel de jouissance spécial
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- transmettre un bien,
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- anticiper un projet familial complexe ?
et vous orienter vers la solution la plus adaptée,
en coordination avec votre notaire. Notre équipe peut vous proposer en plus de l'expérience immobilière un conseil patrimonial personnalisé.
Quand on parle de transmission immobilière, deux outils viennent immédiatement en tête : la pleine propriété et le démembrement classique (nue-propriété / usufruit), un troisième est souvent cité mais déjà dans une sphère plus experte.
Pourtant, il existe un quatrième mécanisme, extrêmement puissant et souvent bien plus adapté à certaines situations familiales :
👉 le droit réel de jouissance spéciale.
Ce droit, confirmé par plusieurs décisions de justice — notamment la jurisprudence « Maison de Poésie » de 2015 et l’arrêt fondamental du 8 septembre 2016 — permet de créer un droit réel sur mesure, parfaitement adapté à la vie, aux besoins et à la stratégie patrimoniale d’une famille.
Et pour comprendre à quel point ce mécanisme peut être utile, l’exemple réel présenté par des notaires dans un article d’ingénierie patrimoniale (cas M. Durand) est tout simplement éclairant.
Dans cet article, nous vous expliquons simplement, sans jargon, comment fonctionne ce droit, pourquoi il peut être plus puissant que l’usufruit, et comment il peut transformer une transmission immobilière réussie.
🔹 1. Pourquoi ce droit existe ?
Parce que la vie réelle ne rentre pas toujours dans les cases rigides du démembrement.
L’usufruit a un avantage : il est connu et simple.
Mais il a aussi une grande faiblesse :
👉 il donne tous les fruits (donc tous les loyers) à l’usufruitier.
Impossible de « doser », de répartir finement l’usage, les revenus ou les pouvoirs.
Or, dans de très nombreuses familles, la volonté est plus nuancée.
C’est exactement pour cela que le droit réel de jouissance spéciale (DRJS) existe :
il permet de créer un droit réel « sur mesure », défini librement par les parties, sans être enfermé dans les contraintes de l’usufruit.
🔹 2. Le cas réel de M. Durand : un exemple concret et inspirant
📌 La situation
M. Durand possède une maison à Bordeaux, 120 m², 6 pièces, estimée 730 000 €.
Elle est actuellement louée, générant 25 550 € de loyers annuels.
Il souhaite :
- transmettre la propriété à son fils dès aujourd’hui ;
- continuer à percevoir les loyers pendant plusieurs années ;
- pouvoir habiter la maison plus tard s’il en a besoin ;
- permettre à sa compagne de continuer à l’habiter après son décès,
- mais sans percevoir les loyers ;
- prévoir que si un jour l’habitation devient impossible,
- le droit puisse être converti en rente viagère.
🔹 3. Pourquoi l’usufruit ne suffit pas ici ?
- l’usufruitier doit tout percevoir (tous les loyers),
- il est impossible de lui dire « tu touches un peu mais pas tout » ;
- le droit ne peut pas « changer de nature » en cours de route ;
- le légataire (ex. la compagne) ne peut pas être simple occupant sans être pleinement usufruitière.
🔹 4. Le droit réel de jouissance spéciale : la solution sur mesure
L’acte peut prévoir, noir sur blanc :
✔ Usage par M. Durand
- Droit de percevoir tout ou partie des loyers.
- Droit d’habiter le bien si ses besoins évoluent.
- Droit d’habiter les lieux après le décès de M. Durand.
- Mais sans percevoir les loyers (ce qui serait impossible en usufruit).
- Droit de reprendre la main sur la location si les titulaires n’habitent plus le bien.
- Droit de recevoir les loyers selon les cas prévus dans l’acte.
- Si aucun des titulaires ne peut plus habiter la maison,
- le droit peut être converti en rente viagère au profit du survivant.
Le droit est limité dans le temps :
- soit à la vie des bénéficiaires,
- soit à une durée fixe (ex. 20 ans).
Le droit peut être ajusté à la situation familiale au millimètre près.
🔹 5. Pourquoi ce mécanisme est si puissant pour les familles ?
Parce qu’il permet :
✅ de transmettre la propriété plus tôt
Sans se priver de revenus, ni d’un futur lieu de vie.
✅ d’adapter l’usage du bien aux situations de vie
Maladie, retraite, remariage, changement d’activité…
Le droit peut évoluer selon les clauses prévues dès le départ.
✅ de protéger un concubin ou une compagne
De manière souple, sans lui donner un usufruit complet qui serait trop large.
✅ de répartir les revenus EXACTEMENT comme la famille le souhaite
50/50, 100/0, 0/100…
ou même selon les années.
✅ d’éviter les conflits ultérieurs
Puisque tout est écrit clairement dans l’acte.
✅ de préparer une transmission plus intelligente
Le bien peut être transmis tôt, tout en gardant une qualité de vie et une sécurité financière.
🔹 6. Un outil idéal pour…
- les familles recomposées,
- les concubins souhaitant se protéger,
- les parents voulant organiser une transmission anticipée,
- les propriétaires recevant des loyers mais voulant garder un droit modulable,
- les personnes souhaitant convertir plus tard leur droit en rente viagère,
- les successions complexes où l’usufruit serait inadapté.
c’est un vrai droit réel, opposable aux tiers, publié au fichier immobilier.
🔹 7. En résumé, pour Sun Immobilia
Il permet :
- d’utiliser un bien sans l’avoir en propriété,
- de définir précisément qui habite, qui perçoit, quand et comment,
- d’adapter le droit à toute évolution de la vie,
- de protéger les proches,
- d’organiser une transmission sur mesure,
- tout en évitant les rigidités — et les pièges — de l’usufruit.
Publié le 15/11/2025 par
l'équipe Sun Immobilia
